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深圳豪宅热销背后:招商蛇口去年计提存货跌价20亿

2020-06-05 09:10 来源:21世纪经济报道 张晓玲,林芯芯

  深圳楼市的火爆,掩盖不了全国市场的低迷,这从招商蛇口的财报中可以窥得一二。

  过去几年,起家于深圳蛇口的央企地产商招商蛇口,每年都会给市场带来谈资,每每传出豪宅热销、售罄,几千万元一套的房子也有人排队要抢。

  在2019年的财报中,这家公司仅深圳一个区域就贡献营收超过两成,其他区域都要屈于深圳之下。深圳区域的毛利率,也几乎是全公司最高的。

  在招商蛇口布局的全国其他城市,却没有这么好的业绩表现,销售遇阻,甚至可能亏损。2019年,公司对13个城市、共19个项目进行存货跌价准备的计提,总额达20亿元。

  2019年,招商蛇口整体经营业绩不错,40%分红比例超过万科、保利等房企,还推动了物业、房产信托上市。但投资者仍关注长期问题,如区域发展不均衡、销售增速提升、公司估值修复等。

  在最近召开的业绩会上,招商蛇口管理层透露,2020年目标销售2500亿元,同比增长13.4%,相对于其他龙头房企10%以内或持平的目标,这一增速稍显进取,也表明了管理层提升业绩的决心。

  分裂的市场

  年报显示,招商蛇口2019年实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%;归属于上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增长5.2%。

  在母公司招商局集团资源加持下,招商蛇口在深圳拥有大片优质地块,还开发了多个豪宅项目,在蛇口自贸区、粤港澳大湾区的政策风口下,更是风头无两。

  房产圈人士不会忘记,深圳豪宅的热销是从招商蛇口项目开始。2020-06-05,均价约12万/平的招商双玺抽签开盘,中午12点开始进场,500万认筹,167套房,准备5000万买房的一批富豪,竟然蹲在墙角等摇号。

  招商蛇口的深圳豪宅资源从不是昙花一现。到了2019年11月,招商蛇口又一个豪宅项目,位于深圳前海的住宅项目招商领玺,单价最低8.6万/平方米,最高11万/平方米,又一次开盘售罄。

  2020-06-05,招商蛇口的湾玺项目在疫情后第一个在线下开盘,位于蛇口太子湾,备案名称为云玺大厦,首批推出的70套房源号称一次售罄,接着又在3月13日、4月5日接连推出新房源,市场消息都指向售罄。

  该现象被有关部门关注到后,招商蛇口的项目公司乐湾置业对外发表声明,澄清自己并没有“捂盘惜售”“三次售罄”。

  在深豪宅热销,这既是招商蛇口的优势,也隐含着招商蛇口的潜在问题——深圳市场风头无两,其他城市项目却表现一般。

  即使像上海这样的城市也不例外,2018年3月,招商蛇口在上海宝山的项目招商雍和府开盘,推出的高层公寓房源和别墅均遇冷,半年时间售出还不足10套,不得不变相打折营销,9月份推出“买房送宝马”活动,在上海的另一项目还推出全民经纪人策略。

  去年11月,招商蛇口还联合阿里拍卖在线上处置华东区域的资产,包括杭州商铺、江苏商铺、南京等城市的写字楼散售、苏州的住宅,房源几乎都是未能在线下卖光的在售项目。

  今年3月,招商蛇口在广州增城的项目招商臻园打折促销,价格低至2.1万元/平方米,几乎是年前行情均价的三分之二,而这个项目的地价约为1.7万/平方米;在佛山顺德的项目招商曦岸,年前均价2万/平方米,现在特价房均价已低至1.5万/平方米。

  区域市场的不均衡从财报中可以体现。2019年,招商蛇口实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%。全国共有9大区域公司,深圳是唯一一个以城市命名的区域,其中,深圳区域占营业收入比重最大,就达到22.15%。而其他区域中,占比最大的华东区域也不过为20.69%。

  财报还显示,2019年对位于厦门、福州、佛山等城市项目计提20.9亿元的减值,比2018年多计提了11个亿,达到净利润的11.08%,其中厦门臻园项目就计提了9.8亿元的存货跌价准备。

  转型与未来

  作为央企,招商蛇口是含着金钥匙出生的,身上是“招商血脉、蛇口基因”。

  招商蛇口母公司背景让众多房企难以望其项背,包括招商港口、招商银行、招商证券、招商资本等实业和金融资源,都为公司注入了更多的可整合资源。

  目前,招商蛇口在深圳前海、蛇口的土地储备仍然是外界关注的增长点。截至报告期末,公司拥有前海区域土储455.84万平方米,还有428.84万平方米未开工,拥有蛇口太子湾片区土储170万平方米,还有61.1万平方米未开工。

  招商蛇口董事长许永军透露,前海土地公司计划8-10年开发完毕,其中销售、持有比例将根据铺排而定;蛇口太子湾目前已完成1/3,未来三四年要全部完成。

  招商蛇口是否过度依赖深圳市场?仅仅豪宅卖得好,如何成为城市和园区运营商?招商蛇口副总经理聂黎明直言:“综合发展的问题在深圳显得尤为突出,在深圳如果单独做住宅产品,是没有前景的。”

  事实上,招商蛇口在几年前重组上市时就提出了向城市运营商转型,无论是前海、蛇口还是其它地方的土储,综合开发业态也预示着,持有型物业将成为招商蛇口未来核心之一。

  去年以来,公司将持有物业运营和资产管理放在了更重要的位置,并将2020年定义为“资管年”;2019年公司已成立资管中心,2020年将搭建统一资产管理平台。尝试轻重分离、建管分离,对持有业务进行重整。

  招商蛇口总经理蒋铁峰介绍,招商蛇口未来三年进入持有物业密集开业期,目前已开业运营面积286万平方米,在建445万平方米,预计三年内建成并入市300万平方米。

  许永军透露,持有物业中长期规划,预计未来五年内持有型物业的资产达到1500亿元左右,占总资产1/4。

  此外,在传统地产开发的基础之上,招商蛇口已经开始涉足包括产业新城、文旅、大健康、港口、文娱等相关产业模式。在各大收入中,此前许永军曾期望在2020年前,社区开发业务占比下降到70%甚至60%。

  但去年收入中,来自社区开发与运营的收入占比86.57%,同比减少2.57个百分点;园区开发与运营的收入占比12.77%,同比增加2.55个百分点;邮轮产业建设与运营的收入占比0.66%,同比增加仅0.01个百分点。

  按照发展战略,这样的收入结构显然仍不平衡,并未达到预期。招商蛇口的转型还有很长的路要走。

编辑: 潘沈思

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